Een tweede huis kopen in Frankrijk

Wilt u een huis kopen in Frankrijk?
En heeft u uw droomhuis al gevonden?
Dan kunt u beginnen om voorbereidingen voor de aankoop te treffen. Die zijn in grote lijnen hetzelfde als in Nederland, de verschillen zitten hem in de details.

De rol van de makelaar
In Frankrijk heeft de makelaar een minder prominente rol dan in Nederland. Het is er veel gebruikelijker om rechtstreeks met de verkoper te onderhandelen dan in ons land. Voor buitenlanders kan het wel handig zijn om een makelaar in te schakelen. Dit kan een Franse makelaar zijn of een Nederlandse makelaar met ervaring in Frankrijk. Let in alle gevallen op of de makelaar beschikt over de verplichte carte professionele. Alleen met dit document mag hij bemiddelen in Frans onroerend goed. Er zijn veel tussenpersonen actief die niet over zo’n document beschikken, ga niet met hen in zee. Voor alle makelaars geldt dat het niet verstandig is om het geld voor de aankoop aan hen over te maken. Doe dit alleen naar de zogenoemde derden-rekening van de notaris. Deze laatste valt onder het Franse tuchtrecht.
Bij het contact met de verkopende partij is het belangrijk naar het zogenoemde mandat te vragen. Dat is belangrijk want het bewijst dat de makelaar door de eigenaar van het onroerend goed is bevoegd om het huis te verkopen of daarbij te bemiddelen.
De courtage van de makelaar - baréma - is in Frankrijk hoog, reken op 5 tot 10 procent. Enige research kan lonen, er zijn grote verschillen tussen de tarieven van de verschillende kantoren. Soms is de prijs van het huis inclusief commissie, dan staat commission comprisse (CC) vermeld. Net vendeur betekent dat de prijs exclusief makelaarscommissie is.

oud huis Frankrijk -  tweede huisAankoopproces
Bij de aankoop van Frans onroerend goed is het zaak alert te zijn. Door de vele variaties van formulieren en akten kunnen er makkelijk onduidelijkheden in het proces sluipen die later problemen opleveren. Spreekt u de taal nog niet goed genoeg, laat u dan bijstaan door een adviseur.
Als partijen het eens zijn over de prijs van het huis dan is na schriftelijke registratie de aankoop een feit. Het is verstandig deze voorlopige koopovereenkomst door een notaris te laten opstellen en deze te laten registeren in het kadaster. Het contract biedt verschillende mogelijkheden opschortende voorwaarden op te nemen, maak hier gebruik van. Zorg dat er in de overeenkomst in ieder geval een ontbindende voorwaarde bevat voor financiering, die inhoudt dat de koop niet doorgaat als u de financiering niet rond krijgt. Ook de aanwezigheid van erfdienstbaarheden, de oplevering van het huis zonder huurders of de aanwezigheid van asbest kunnen als opschortende voorwaarde worden opgenomen. In Frankrijk spreekt men overigens van opschortende voorwaarden (conditions suspensives) bij de koop, niet van ontbindende voorwaarden zoals in Nederland. Anders zou u al meteen bij de ondertekening van de voorovereenkomst eigenaar zijn. In Frankrijk wordt u immers eigenaar op het moment waarop u het schriftelijk met de verkoper eens bent.. Het voorlopig koopcontract ofwel compromis de vente is geen standaardcontract, het is dan ook belangrijk de precieze tekst te begrijpen. Zo wordt soms in het contract de bepaling opgenomen die de verkoper vrijwaart van de aansprakelijkheid voor alle verborgen gebreken. Ook is bekend dat sommige makelaars laten opnemen dat de makelaar te allen tijde wordt betaald, ook als de koop niet doorgaat. Zorg dat de hele akte door een deskundig persoon wordt gelezen, de meeste problemen worden in de praktijk veroorzaakt door de zaken die er - op verzoek van de verkoper - níet in staan.
Zorg ten slotte dat duidelijk is wat er is gekocht. Hierover ontstaan regelmatig misverstanden. Dan blijkt dat de verkoper het prachtige bad op pootjes mee heeft genomen terwijl u het als vast onderdeel van de badkamer zag.
Het is verstandig om ook in de compromis de vente vast te leggen binnen welke termijn de notariële akte waarin de overeenkomst officieel wordt vastgelegd moet zijn ondertekend, anders kan het aankoopproces onnodig lang duren.
De Franse wet kent overigens een bedenktijd van zeven dagen, de délai de rétractation. U kunt hier gebruik van maken door in een aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging de verkoper te laten weten dat u van de koop afziet.

Let op! In oudere huizen kan de waterleiding nog bestaan uit loden buizen, deze kunnen voor een loodvergiftiging zorgen. Laat een expert dit controleren en houdt zonodig in het budget rekening met de verwijdering van de leidingen.

Let op! In de overeenkomst moet ook zijn vermeld dat verbouwingen in het verleden - tot tien jaar terug - conform de bouwvergunningen zijn uitgevoerd. Is dit niet het geval dan kan het bijvoorbeeld heel moeilijk zijn een bouwvergunning te krijgen.

De rol van de notaris
Koper en verkoper kunnen ieder hun eigen notaris of een gemeenschappelijke notaris inschakelen. Het aanbod van de Franse notarissen is te vinden op www.immonot.com. Veel informatie over de werkwijze van de notaris - in het Engels - is ook te vinden op www.notaires.fr. De tarieven van de notaris zijn vast en bestaat uit een vastgesteld percentage van de verkoopsom afhankelijk van de soort onroerend goed. De notaris kan ook bemiddelen bij het verkrijgen van een hypotheek, daar zijn wel extra kosten aan verbonden. Reken op zo’n 5 procent over de eerste 45.000 euro van de waarde van het onroerend goed en 2,5 procent over het meerdere boven 45.000 euro. Daarnaast moet nog worden betaald voor de registratie in het onroerendgoedregister.
De notaris heeft na ontvangst van de compromis de vente zo’n 2 á 3 maanden nodig om zijn onderzoeksplicht uit te voeren. Voor de overdracht ontvangt de koper het concept van de overdrachtakte. Deze moet compleet zijn en bijvoorbeeld geen nog in te vullen gegevens bevatten. Klopt alles, dan kan het document bij de notaris door koper en verkoper worden getekend.

Taxatie
Voor de koop is het goed een taxatie van het onroerend goed te laten maken, vaak zal de bank die de hypotheek verstrekt hier ook om vragen. Voor de taxatie of een bouwkundig rapport kunt u het beste een onafhankelijke architect inschakelen, die is aangesloten bij de ordre de architects, zie hiervoor www.architectes.org. De tarieven voor taxaties kunnen flink uiteen lopen, vraag offertes op bij verschillende taxateurs.
Overleg met de geldverstrekker welke eisen hij stelt aan het rapport.

!Let op: Verzekeren
Door het tekenen van een compromis de vente is de koper in principe direct de eigenaar van de woning, Dit betekent dat u het huis moet verzekeren tegen onder andere brand en diefstal. In de polis is meestal ook de in Frankrijk verplichte aansprakelijkheidsverzekering voor onroerend goed opgenomen, controleer dit.

!Let op: Verhuur
Soms bevat een koopcontract een clausule die verhuur alleen toestaat via bijvoorbeeld de betrokken makelaarskantoor of een aangesloten organisatie.. Zoek de precieze voorwaarden uit. Zo’n bepaling beperkt uw vrijheid om het huis aan familie of vrienden te verhuren. Vaak worden bovendien de beloofde rendementen niet behaald.

! Let op: Oppervlakte
Anders dan in Nederland is de oppervlakte van de woning en bijvoorbeeld de tuin een indicatie. In werkelijkheid kan deze groter of kleiner zijn dan aangegeven. Meet voor de koop een en ander goed na. Na de verkoop kunt u van de verkoper hierover vaak geen compensatie meer krijgen.


Meer informatie:

Frankrijk.startpagina

De 250 beste links over Frankrijk