Een tweede huis kopen in Italië

Wie het huis van zijn dromen heeft gevonden kan voorbereidingen voor de aankoop treffen. Die zijn in grote lijnen hetzelfde als in Nederland, de verschillen zitten hem in de details.

De rol van de makelaar

Voor het zoeken en de aankoop van een huis kan een Italiaanse of een Nederlandse makelaar worden ingeschakeld. Schakelt u een Italiaanse makelaar in vraag dan naar de comune, een verklaring van de gemeente van zijn officiële registratie. Opvallend verschil met Nederland is dat de Italiaanse makelaar onpartijdig moet zijn, hij behartigt de belangen van beide partijen. Het is daarom verstandig een adviseur te kiezen die u adviseert bijvoorbeeld een advocaat met onroerend goed als specialisme. De courtage van de makelaar ligt tussen de drie en acht procent, de koper en de verkoper betalen ieder de helft. Maak duidelijke afspraken met makelaar over de courtage en leg deze op papier vast.
Naast makelaars zijn er ook veel bemiddelaars actief, bijvoorbeeld Nederlanders die zelf al een aantal jaar in Italië wonen en als bijverdienste landgenoten adviseren. Ga niet zomaar met een bemiddelaar in zee. Niet alleen is het maar de vraag of zo’n bemiddelaar over genoeg kennis en ervaring beschikt om de koop succesvol te laten verlopen; voor de Italiaanse wet is een bemiddelaar in onroerend goed strafbaar als deze niet is ingeschreven in het register.

Aankoopproces

Zijn koper en verkoper het eens over de prijs van het huis dan worden de afspraken door de notaris vastgelegd in een proposta d’acquisto, een aanbod tot verkoop. Dit document bevat alle afspraken over onder andere prijs, aanbetaling en leveringsdatum, maar ook over de over te nemen zaken. De eigenaar verklaart hier ook dat hij garant staat voor de volledige eigendom en verklaart dat het onroerend goed op het moment van de akte vrij zal zijn van onder andere hypotheken, aanspraken en derdenrechten, Gelijktijdig met de proposta d’acquisto wordt een aanbetaling gedaan, afhankelijk van de prijs een Italiaanse bankcheque ter waarde van 1.000 of 10.000 euro. De cheque wordt door de makelaar vastgehouden totdat het bod door de verkoper is ondertekend, u krijgt hem terug als het bod wordt afgewezen of als er geen akkoord is over de prijs of andere voorwaarden. In het voorlopig koopcontract (compromesso) wordt de aanbetaling vermeld als caparra confirmatoria ofwel tekengeld. Gaat de verkoper akkoord dan ondertekenen ze binnen 7 dagen het contract. Voor tot ondertekening wordt overgegaan moet wel duidelijk zijn dat de verkoper bevoegd is het huis te verkopen. Dit kan de makelaar of adviseur uitzoeken.
Door het tekenen van het voorlopig koopcontract verbinden koper en verkoper zich aan het contract, afzien van de aankoop kan op dit moment alleen nog op basis van de opgenomen ontbindende voorwaarden. In andere gevallen heeft de verkoper recht op een schadevergoeding. Het is belangrijk dat u op moment van de overdracht beschikt over een fiscale code (codice fiscale) vergelijkbaar met ons burgerservicenummer aan te vragen bij de lokale belastingdienst of via het Italiaanse consulaat in Nederland. Zonder de code kan de notaris de akte niet passeren. Na afronding van de verkoop moet u zich als eigenaar van het onroerend goed laten registreren op het gemeentehuis.

De rol van de notaris

De Italiaanse notaris (notaio) wordt betaald door de koper en deze mag dan ook de notaris kiezen. Het honorarium voor de notaris is zo’n 2 á 3 procent van de prijs die wordt beschreven in de akte, hoewel er meestal een minimum bedrag wordt gehanteerd en de kosten per notaris verschillen. De notaris kan worden ingeschakeld bij het opstellen en ondertekenen van voorlopige koopcontact, maar dat is niet verplicht. Wel moet er een notaris worden inzet bij de overdracht. Daar heeft hij een belangrijke rol door het onderzoekswerk dat hij uitvoert naar onder andere het eigendom en de precieze kadastrale oppervlakte van de woning.
Anders dan in Nederland bemoeit de notaris zich niet met de betaling, die verloopt via de makelaar, wel kan een cheque bij de notaris worden gedeponeerd die hij aan de verkoper overhandigd.

Taxatie

Voor de koop is het goed een taxatie van het onroerend goed te laten maken, vaak zal de bank die de hypotheek verstrekt hier ook om vragen. De taxatie wordt in Italië uitgevoerd door een gespecialiseerde landmeter, de geometra. Overleg met de geldverstrekker welke eisen hij stelt aan het rapport. De tarieven voor taxaties kunnen flink uiteen lopen, aanbieders vragen een vaste prijs of een percentage van de aankoopsom. Vraag offertes op bij verschillende taxateurs.

!Let op: Verhuur
Soms bevat een koopcontract een clausule die verhuur alleen toestaat via bijvoorbeeld de betrokken italiaanse makelaarskantoor of een aangesloten organisatie. Zoek de precieze voorwaarden uit. Zo’n bepaling beperkt uw vrijheid om het huis aan familie of vrienden te verhuren. Vaak worden bovendien de beloofde rendementen niet behaald.

! Let op: Oppervlakte
Anders dan in Nederland is de oppervlakte van de woning en bijvoorbeeld de tuin een indicatie. In werkelijkheid kan deze groter of kleiner zijn dan aangegeven. Laat voor de koop een en ander goed nameten en in het kadaster controleren door de geometra.

Let op! Wie een huis buiten de stad koopt krijgt te maken met strikte brandvoorschriften. Bijvoorbeeld over het korthouden van de begroeiing, dat betekent dat u ook als u er niet bent iemand moet inhuren om de grond rond het huis te onderhouden.