Een tweede huis kopen in Spanje

Wie het huis van zijn dromen heeft gevonden kan voorbereidingen voor de aankoop treffen. De verschillende stappen van het aankoopproces zijn in grote lijnen hetzelfde als in Nederland, maar er zitten cruciale verschillen in de details.

De rol van de makelaar
In Spanje worden de meeste onroerendgoed transacties door een makelaar begeleid, maar inschakelen van de makelaar is niet verplicht. Voor buitenlanders kan het wel handig zijn om een makelaar in te schakelen, dit kan ook een Nederlandse makelaar zijn die met een Spaanse collega samenwerkt. Lange tijd mochten alleen makelaars die waren aangesloten bij de twee makelaars organisaties (Agente de Propiedad Inmobiliaira (API) en Gestor Intermediario de Promociones y Edificions (GIPE)) bemiddelen bij onroerendgoed. Die verplichting is in 2001 vervallen, maar het blijft belangrijk om een bemiddelaar mét een lidmaatschap te kiezen, deze makelaars moeten voldoen aan kwaliteitseisen en vallen onder het tuchtrecht. Doe in ieder geval alleen zaken met een makelaar die een schriftelijke opdracht tot verkoop van het huis kan laten zien, aantoonbare ervaring heeft én een beroepsaansprakelijkheidsverzekering.
De courtage van de makelaar is in Spanje vrij, 3 procent is gebruikelijk maar ook 5 tot 10 procent komt voor. Enige research kan lonen, er zijn grote verschillen tussen de tarieven van de verschillende kantoren. In principe wordt de courtage door de verkoper betaald, in de praktijk worden deze kosten vaak in de prijs van het huis opgenomen.

Aankoopproces
Het Spaanse proces van aankoop verschilt op cruciale onderdelen van dat van Nederland. Daardoor kunnen er makkelijk onduidelijkheden in het proces sluipen die later problemen opleveren. Start de aankoop altijd met het aanvragen van een NIE-nummer ofwel fiscaal nummer bij de overheid, dat heeft u nodig om een huis te kunnen kopen. Reken op een wachttijd van 30 dagen.
Spreekt u de taal nog niet goed genoeg, laat u in het kooptraject dan bijstaan door een adviseur. Het is belangrijk te weten dat in Spanje bij de aankoop van een huis eigenlijk gaat om de aankoop van de grond. Volgens de Spaanse wet is de eigenaar van de grond ook de eigenaar van al het onroerend goed op die grond. Het is niet vanzelfsprekend dat het eigendom van de grond ( en daarmee het huis) dat u koopt in handen van één persoon is. Om hier duidelijkheid over te krijgen moet de verkoper zijn eigendomsakte (escritura) tonen, in dit document staat de eigenaar en het registratienummer vermeld zoals dit is opgenomen in het onroerend goed register (registro de proiedad). Een adviseur zal het document gebruiken om in het kadaster de details te controleren. Omdat veel woningen bij verschillende makelaars worden aangeboden is het belangrijk om de woning voor een klein bedrag - meestal een paar honderd euro - voor een korte periode te reserveren, die periode duurt meestal zo’n 15 dagen waarin de makelaar of adviseur alle details kan controleren.
Als partijen het eens zijn over de prijs van het huis dan kan het koopcontract (contrato privado) worden getekend en kan een aanbetaling van 10 procent worden gedaan om de koop te bevestigen. Van dit bedrag wordt het bedrag voor de reservering afgetrokken.
De notariële akte van eigendom (escritura) wordt opgemaakt en gearchiveerd bij de notaris. Er zijn verschillende soorten escrituras. Het type dat gebruikt wordt, is afhankelijk van het soort transactie. Het verschil tussen de aankoopprijs, de aanbetaling en eventueel de hypotheek dient per bankwissel/cheque of bankopdracht te worden voldaan. Nadat het geld betaald is, ontvangt u van de notaris een duplicaat van de escritura waaruit blijkt dat u de nieuwe eigenaar van het onroerend goed bent. De originele akte wordt verstuurd naar het kadaster (registro de propriedad) en daar wordt uw naam ingeschreven op de kadastrale akte. Pas op het moment dat de escritura is ingeschreven, bent u rechtmatig eigenaar.
Zorg dat u zich niet laat verleiden om een lagere waarde van het onroerend goed in de akte op te nemen. Dit wordt nogal eens gevraagd door de verkoper; hij betaalt daardoor minder winstbelasting (zie ook verderop). Door een lagere vermelding te accepteren kunt u later bij verkoop echter zelf met een hoge winstbelasting worden geconfronteerd. Dan is de winst (de verkoopprijs minus de koopprijs) immers hoger dan in werkelijkheid en moet u over het verschil belasting betalen.
Ten slotte moet de nieuwe eigenaar zich met zijn nieuwe bezit ook laten inschrijven bij het catastro, een onderdeel van het Spaanse ministerie van financiën. Deze inschrijving is nodig voor de heffing van onroerendgoed belasting. Vergeet dit niet; er worden tot vele jaren terug naheffingen verzonden.

De rol van de notaris
De notaris heeft in Spanje een minder zware rol dan we in Nederland gewend zijn. Hij is er vooral om de afspraken tussen koper en verkoper onderling vast te leggen in een officieel document. Daarbij zal hij controleren of de verkoper wel echt de eigenaar van de woning is. Ook onderzoekt de notaris of er geen beslagen of hypotheken op het onroerend goed rusten. Spreekt de koper de taal niet voldoende dan zal de notaris een tolk/vertaler inschakelen. Hoewel de notaris onderzoeksplicht heeft is het zaak ook zelf belangrijke zaken te (laten) controleren.

Niet zelden neemt de notaris in de akte van eigendom namelijk op dat hij niet verantwoordelijk gesteld kan worden voor eventuele fouten in zijn onderzoek. De extra controle kan door een advocaat of een zogenoemde gestor worden uitgevoerd. Deze laatste wordt ingeschakeld om administratieve zaken te controleren. De tarieven van gestors zijn vrij; vergelijk prijzen en leg afspraken schriftelijk vast.

Taxatie
Voor de koop is het goed een taxatie van het onroerend goed te laten maken, vaak zal de bank die de hypotheek verstrekt hier ook om vragen. Een Spaanse bank kan vaak informeren over een geschikte taxateur. Als richtlijn voor de kosten van een taxatierapport kan men uitgaan van circa 100 euro per 100.000 euro verkoopprijs. Vraag offertes op bij verschillende taxateurs. Overleg met de geldverstrekker welke eisen hij stelt aan het rapport.

!Let op: Verhuur
Soms bevat een koopcontract een clausule die verhuur alleen toestaat via bijvoorbeeld de betrokken makelaarskantoor of een aangesloten organisatie. Zoek de precieze voorwaarden uit. Zo’n bepaling beperkt uw vrijheid om het huis aan familie of vrienden te verhuren. Vaak worden bovendien de beloofde rendementen niet behaald.

! Let op: Oppervlakte
Anders dan in Nederland is de oppervlakte van de woning en bijvoorbeeld de tuin een indicatie. In werkelijkheid kan deze groter of kleiner zijn dan aangegeven. Meet voor de koop een en ander goed na. Na de verkoop kunt u van de verkoper hierover vaak geen compensatie meer krijgen.